Eén Bruggeling op drie huurt zijn woning. De private huurmarkt is groot. Er zijn weinig regels en er is nog minder controle. Hier heerst de Far West van het kapitalisme. Gevolg: de helft van de Brugse huurders besteedt meer dan 30% van hun inkomen aan hun huur. Veel Brugse bewoners hebben financiële problemen omdat wonen te duur is.

Het is dan ook al te gek dat er vandaag geen enkele beperking bestaat op de huurprijs die een verhuurder kan vragen. Vijfhonderd euro voor een krot van een studio, dat kan vandaag. Het wordt nergens verboden. Wij willen dat de Vlaamse regering een raster van huurprijzen opstelt zodat huurprijzen bepaald kunnen worden op basis van objectieve criteria: de kwaliteit van de woning, het aantal kamers, het comfort, energiezuinigheid... We geven elk criterium een aantal punten en elk punt komt overeen met een vaste som. Zo kunnen we de huurprijs samenstellen. Respecteert de verhuurder het raster van de huurprijzen niet, dan moet de huurder het recht hebben zich tot een rechter te wenden om het te doen respecteren.

Akkoord, dat is een bevoegdheid van de Vlaamse regering. Maar moeten we daarop wachten? In voorbereiding van een Vlaams huurprijzenraster willen we dat het stadsbestuur een eigen raster van huurprijzen opstelt. We stellen dat raster beschikbaar en promoten het. Zo staat de private huurder sterker.

Wij willen ook dat de stad ervoor zorgt dat alle verhuurde woningen op haar grondgebied voldoen aan de minimale kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. De Vlaamse Regering zou een conformiteitsattest, dat is een woonkeuringslabel, voor alle verhuurde woningen moeten opleggen. Zoals een auto wordt gekeurd, zo zou ook elk verhuurd pand gekeurd moeten worden.

Wij willen alle verhuurde woningen in de stad gecontroleerd zien. Daarom verhogen we het aantal woontoezichters. We bemannen de dienst Woontoezicht met maatschappelijk werkers die de huurders van ongeschikte of onbewoonbare panden begeleiden om een nieuwe woning te vinden.

Eigenaars van woningen die niet in orde zijn met de normen van de Vlaamse Wooncode, verplichten we hun woning op eigen kosten in orde te maken. Doen zij dat niet, dan moeten zij hogere boetes krijgen en verplicht worden hun pand in handen te geven van de stedelijke wooncoöperatie. We laten de stad en het OCMW investeren in sociale tewerkstellingsprojecten om deze woningen bewoonbaar te maken.

De Woondienst van Brugge moet meer nog dan vandaag de laagdrempelige plek bij uitstek worden waar elke inwoner van Brugge terechtkan met woonvragen. Mijn woning is vochtig, kan er een controle komen? Welke premies krijg ik bij verbouwingen? Hoe schrijf ik me in bij de sociale huisvesting? Het Woonkantoor als de eerste plek waar je kan binnenwandelen en advies krijgen.

We maken een woonsite van de stad, een website waarop huurwoningen worden aangeboden, we geven een ‘groen label’ aan alle woningen met een conformiteitsattest. Dat is goed voor iedereen: voor mensen op zoek naar een goede huurwoning, en ook voor alle goed-menende eigenaars. Deze woonsite toont ook de richt-huurprijs, via het raster voor huurprijzen. Zo kan de stad het aanbod aan huurwoningen mee sturen.

Ook de leegstand moet in Brugge aangepakt worden. Ondertussen zijn duizenden gezinnen op zoek naar een betaalbare woning.

Wij willen de heffing op leegstand verhogen. Het basisbedrag in Brugge bedraagt amper 1500 euro voor een volledige woning. In Mechelen is dat 3750 euro. Er zijn ook te veel vrijstellingen op die leegstandsheffing. We willen die beperken. Daarbij ontzien we mensen die niet de nodige middelen of expertise hebben om de nodige renovaties uit te voeren. Maar voor vastgoedbedrijven verdubbelen we de leegstandsheffing. Ook de heffing op onbebouwde gronden willen we verdubbelen. De opbrengst investeren we in projecten voor betaalbaar wonen.

Bij structurele leegstand van langer dan drie jaar nemen we ingrijpende maatregelen. De betrokken eigenaars kregen al enkele jaren de kans zich in regel te stellen. De stad draagt deze wooneenheden in de eerste plaats over aan sociale huisvestingsmaatschappijen of aan het sociaal verhuurkantoor. Zo kunnen we het aanbod sociaal wonen of betaalbaar wonen op de huurmarkt vergroten.

Er is ook nog veel verborgen en niet geregistreerde leegstand. Wij willen een actieve prospectie door stedelijke diensten naar leegstand. We richten ook een meldpunt op voor burgers. Want alleen bij een correcte registratie kan er sprake zijn van een correcte heffing.

Wonen is een universeel basisrecht. De overheid heeft de plicht om het recht op wonen te garanderen. Er is schaarste op de woningmarkt en die jaagt de prijzen omhoog. Er moeten dringend meer woningen komen, wooneenheden die jonge werkende gezinnen in staat stellen op eigen benen te staan. Ook woningen voor de ouderen, die andere woonbehoeften hebben. En ook voor wie uit de economische boot valt en geen degelijke betaalbare woning kan vinden. De stad telt vandaag amper 4125 sociale woningen, nog geen 500 meer dan in 2018. Het aanbod van sociale woningen vergroten is daarom een belangrijk deel van de oplossing voor het woonprobleem: namelijk door de bouw van nieuwe sociale woningen en het overdragen van leegstaande gebouwen naar de woonmarkt.

Het doel van sociale huisvesting is altijd geweest: betaalbare huurwoningen voor iedereen mogelijk maken. In 1961, toen voor het eerst inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning vastgelegd werden, kwam nog 60 procent van de bevolking in aanmerking voor een sociale woning. Wij willen de sociale huisvesting veel ruimer uitbouwen. Dan kunnen we ook de inkomensgrenzen weer optrekken. Mensen met een modaal inkomen vinden dan weer een plaats in ons moderne sociale huisvestingsbeleid. Door hogere inkomenscategorieën toe te laten, zullen op termijn ook de huurinkomsten voor de sociale huisvestingsmaatschappijen stijgen.

De Vlaamse regering laat 84 procent van de woonsubsidies naar eigenaars vloeien. Niet meer dan 14 procent gaat naar sociale huisvesting en maar 2 procent gaat naar de private huurmarkt. Zo’n scheeftrekking bestaat in geen enkel ander land. Wij willen hier een ommekeer en geven sociale huisvestingsmaatschappijen meer middelen voor de bouw en renovatie van sociale woningen.

De rechtse partijen laten alles over aan de private ontwikkelaars, de vriendjes van de vastgoedbeurzen. Als de stad iets rond sociale huisvesting moet doen, dan is het minimaal. Sociale woningen worden meer en meer bestempeld als ‘een tijdelijke noodoplossing’. Een tijdelijke noodoplossing voor arme sukkelaars. Die er het best zo snel mogelijk weer uit weg moeten, naar de private markt die nog heiliger is dan een heilige koe. En dus worden de regels verstrengd. Er komen tijdelijke contracten in plaats van woonzekerheid. Er komen nieuwe regels die sociale huurders verbieden een stukje eigendom te hebben. En als hun inkomen stijgt, zouden sociale huurders moeten verhuizen. Stadsbestuur en Vlaamse regering proberen van sociaal wonen een sociale lepra te maken. Nochtans zijn onderzoekers en specialisten, mensen uit het middenveld ervan overtuigd dat we naar meer sociale woningen moeten.

Volgens de Vlaamse regering moet elke gemeente minstens 9 procent sociale huisvesting voorzien. Dat is echt een minimumdrempel. Lager kan niet. De meeste grootsteden in Europa tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. Brugge haalt de 9-procentdrempel niet. We halen 7,8 %

Daarnaast voorzien we minimaal een derde sociale woningen bij alle nieuwe grote private bouwprojecten waar de stad partner is (bijvoorbeeld door inbreng van grond). In de projecten van de stedelijke wooncoöperatie voorzien we een derde sociale woningen en twee derde betaalbare huur- en koopwoningen.

We renoveren bij grote renovatieprojecten eerst de leegstaande woningen zodat bewoners die al tientallen jaren in een wijk wonen, daar ook kunnen blijven wonen. We maken vooral gebruik van ‘zachte’ renovaties met een beperkte impact op de huurders, zodat ze zo veel mogelijk in hun huis kunnen blijven wonen.

Ook voor veel sociale huurders neemt de huur een flinke hap uit het budget. De bijkomende gemeenschappelijke kosten – de huurlasten – maken de factuur dikwijls te zwaar. We bevriezen daarom de huidige huur van sociale woningen en plafonneren de huurlasten op 10 procent van de huurprijs.

We verbieden de verkoop van stadsgronden en -gebouwen

Bouwen doe je niet in het luchtledige. Om het aanbod van betaalbaar wonen te kunnen uitbreiden, heeft een stad grond nodig. We stoppen met de uitverkoop van onze stad aan de projectontwikkelaars. Wij houden publieke gronden in publiek bezit. We hebben een overzicht nodig van alle stadsgronden en van de braakliggende gronden in eigendom van overheidsbedrijven.

Wij willen concessies aan projectontwikkelaars alleen nog vergunnen via erfpacht, zoals in Amsterdam en Wenen. Dat erfpachtsysteem heeft minstens vier voordelen: we kunnen de criteria bepalen van wat er gebouwd moet en mag worden; we beperken de speculatie; we werken prijs dempend en we verkrijgen inkomsten die we dan weer in andere projecten rond betaalbaar wonen kunnen investeren. Vier vliegen in één klap.

We richten een Brugse Wooncoöperatie op

Projectontwikkelaars en bouwbedrijven focussen op de hogere inkomens en zorgen voor een spiraal van oververhitting van de prijzen. De stad moet daarop ingrijpen. Hoe? Door een stedelijke maatschappij op te richten die zelf woningen bouwt en beheert. Ze voert ook zelf renovatie- en isolatiewerken uit. Deze stedelijke maatschappij kan ook werken uitvoeren voor private eigenaars. Dan schiet ze de kosten voor en de eigenaar betaalt die daarna terug met het geld van de besparing op huur en energie.

Wij organiseren de stedelijke woonmaatschappij als een wooncoöperatie. Vandaar: Brugse Wooncoöperatie. Zowel de stad, de sociale huisvestingsmaatschappijen, als de huurders en eigenaars zijn coöperant. Zo betrekken we de bevolking bij het woonbeleid. De Brugse Wooncoöperatie moet democratisch en transparant werken. De vergaderingen ervan zijn integraal te volgen via livestream en de documenten zijn openbaar. In een publiek register worden alle contacten met private ondernemingen bijgehouden. De algemene vergadering verkiest de bestuursleden en kan ze ontslaan als gesjoemel wordt vastgesteld.

We halen inspiratie bij de Weense SMART-woningen

‘We zouden op de woningmarkt een goed R4’tje moeten hebben,’ verzucht architectuurprofessor André Loeckx. Hij bedoelt: een toegankelijke, betaalbare en kwaliteitsvolle vorm van wonen die de grote meerderheid van de mensen zich kan permitteren. Zeker in Brugge hebben we dat nodig. In de jaarrekening van 2023 wordt 106.000 euro uitgetrokken om woningen betaalbaar te maken, en het stad vult dit slechts in met een onderzoek rond dak-en thuislozen in Brugge. Ter vergelijking: de jaarlijkse huur van het Huis van de Bruggeling kost 800.000 euro.

Nochtans kan Brugge inspiratie halen uit de SMART-woningen in Wenen. Daar wordt bewust gekozen voor compacte, goedkope huisvesting. De inrichting van die SMART-woningen is modulair: ze kan wijzigen als de gezinssituatie wijzigt. De oppervlakte van elke wooneenheid wordt op die manier optimaal benut. Er is een groot eigen terras voor alle wooneenheden; er zijn gezamenlijke voorzieningen zoals fietsenstalling, groene zones, een extra aparte leefruimte en keuken voor familiefeestjes… De SMART-woningen hebben een minimale ecologische voetafdruk. Ze zijn bestemd voor eenoudergezinnen, ouderlingen en alleenstaanden. Kortom, voor de groepen met de hoogste woonnood.

Sociale duurzaamheid, moderne architectuur, ecologie en betaalbaarheid zijn de kernelementen van de SMART-woningen. Wenen heeft vijf types, respectievelijk van max. 40 m² met één slaapkamer, max. 55 m² met twee slaapkamers, max. 70 m² met drie slaapkamers; max. 85 m² met vier slaapkamers en max. 100 m² met vijf slaapkamers. De huur voor een SMART-woning met twee slaapkamers, hal, badkamer, woonruimte met keuken, toilet en terras bedraagt 412 euro per maand. De eigen inbreng van de huurders bedraagt maximaal 3300 euro. Die eigen inbreng wordt omgezet in een coöperatief aandeel van de wooncoöperatie. Na een periode van tien jaar kan het aandeel verkocht worden als de huurder het appartement verlaat. Behoudt de huurder het aandeel, dan kan hij of zij blijven huren aan het voordeeltarief, of het appartement aankopen aan kostprijs. Je betaalt dan alleen nog een maandelijks bedrag voor het onderhoud van het appartement.